Promessa sem arrependimento
O Código Civil (art. 1.417) trata da promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento como base do direito à aquisição.
Direito Civil
Adjudicação compulsória: escritura do imóvel já pago
Caminho jurídico para quem pagou por um imóvel, tem contrato de compra e não consegue a escritura porque o vendedor se recusa, sumiu ou faleceu.
- Serviço
- Adjudicação compulsória
- Categoria
- Direito Civil
- Localidade
- Santos e online em todo o Brasil
- Mais de 25 anos de advocacia
- Atendimento presencial em Santos
- Videochamada para todo o Brasil
- Seg. a sex., 9h–18h · sáb., 9h–12h
Adjudicação compulsória
O que você precisa saber
Adjudicação compulsória é o meio para transferir a propriedade de um imóvel quando o comprador já cumpriu sua parte e o vendedor não assina a escritura definitiva. Isso acontece quando o vendedor se recusa, não é localizado, faleceu ou a empresa encerrou as atividades. A base legal está nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, que tratam da promessa de compra e venda. Desde a Lei 14.382/2022, além da ação judicial, é possível fazer o pedido diretamente no cartório de registro de imóveis, pela via extrajudicial prevista no art. 216-B da Lei 6.015/1973. Em ambos os caminhos, o essencial é provar o contrato e o pagamento.
Quando procurar orientação
- Você quitou um imóvel comprado na planta e a construtora não outorgou a escritura.
- O vendedor recebeu todo o valor e depois deixou de responder às tentativas de contato.
- O vendedor faleceu antes de assinar a escritura e os herdeiros não resolvem a situação.
- O imóvel foi comprado por contrato particular há anos e nunca foi transferido.
- Você precisa da escritura para vender, financiar ou fazer o inventário do imóvel.
Como funciona
Etapas mais comuns
- 01
Leitura do contrato
Verificamos se há promessa ou compromisso de compra e venda, se existe cláusula de arrependimento e se o preço foi quitado.
- 02
Prova da quitação
Organizamos recibos, transferências, boletos e termos de quitação que demonstrem o pagamento integral.
- 03
Situação do imóvel
Conferimos a matrícula, quem consta como proprietário e se há ônus, penhoras ou outras restrições registradas.
- 04
Notificação do vendedor
Na via extrajudicial, o vendedor é notificado pelo cartório para outorgar a escritura antes do prosseguimento do pedido.
- 05
Registro em nome do comprador
Com o pedido deferido no cartório ou a sentença judicial, a propriedade é registrada na matrícula em nome de quem comprou.
Requisitos gerais
O que a lei costuma exigir
Direito de exigir a escritura
O promitente comprador pode exigir a outorga da escritura e, havendo recusa, pedir a adjudicação (Código Civil, art. 1.418).
Registro do contrato não é indispensável
Segundo a Súmula 239 do STJ, a adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no cartório de imóveis.
Via extrajudicial
O pedido no registro de imóveis exige advogado, contrato, prova do inadimplemento, ata notarial e comprovante do ITBI (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
Documentos que ajudam no primeiro contato
- contrato ou compromisso de compra e venda
- cessões de direitos, se o imóvel passou por mais de um comprador
- comprovantes de pagamento de todas as parcelas ou termo de quitação
- matrícula atualizada do imóvel
- documentos pessoais do comprador e do cônjuge ou companheiro
- mensagens, notificações e tentativas de contato com o vendedor
- carnês de IPTU e comprovantes de posse do imóvel
Cuidados antes de agir
- Guardar apenas parte dos comprovantes de pagamento, o que dificulta provar a quitação.
- Ignorar cessões intermediárias, deixando lacunas na cadeia de compradores.
- Deixar de conferir a matrícula e descobrir tarde demais penhoras ou dívidas do vendedor.
- Esperar muitos anos, período em que vendedores falecem e documentos se perdem.
Quem atende
Atendimento em Santos ou por videochamada.
Área previdenciária e Área cível
Dr. Fernando
Ver perfilPerguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre o tema.
Não necessariamente. A Súmula 239 do STJ firmou que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda na matrícula. O registro, porém, dá mais segurança contra terceiros, como credores do vendedor. O contrato precisa existir e ser claro quanto ao imóvel, ao preço e às partes envolvidas.
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