Usucapião: informações iniciais antes de buscar atendimento

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, contínua e sem oposição, exercida como se você fosse o dono, pelo tempo exigido em lei. Antes de buscar atendimento, reúna provas de quando a posse começou, de como você usa o imóvel e de quem são os vizinhos e o proprietário registrado.

O tempo exigido varia conforme a modalidade. As regras estão no Código Civil, Lei 10.406/2002, nos artigos 1.238 a 1.244, e na Constituição Federal, nos artigos 183 e 191. O pedido pode ser feito na Justiça ou, em certos casos, diretamente no cartório de registro de imóveis.

Na usucapião extraordinária, o Código Civil exige posse por quinze anos, prazo que pode cair para dez anos se a pessoa mora no imóvel ou realizou nele obras ou serviços produtivos. Nessa modalidade, não é preciso ter título nem demonstrar boa-fé.

Na usucapião ordinária, o prazo é de dez anos, com justo título e boa-fé, e pode ser reduzido para cinco anos nas situações previstas no parágrafo único do artigo 1.242.

Há ainda modalidades especiais, como a urbana, para área urbana de até 250 metros quadrados usada como moradia, e a rural, com requisitos próprios de tamanho e de uso produtivo. Nesses casos, o prazo é de cinco anos e a pessoa não pode ser proprietária de outro imóvel.

Não basta ocupar o imóvel. A posse precisa ser exercida como se a pessoa fosse proprietária: cuidar, conservar, pagar contas, fazer melhorias e se apresentar como responsável perante vizinhos e órgãos públicos.

Quem ocupa o imóvel por contrato de aluguel, por empréstimo ou como caseiro, em regra, não tem posse para usucapião enquanto essa relação durar, porque reconhece que o imóvel pertence a outra pessoa.

Um exemplo geral: alguém comprou um terreno por contrato particular, pagou tudo, mas nunca conseguiu a escritura porque o vendedor desapareceu. Esse histórico pode indicar caminhos como a usucapião ou a adjudicação compulsória, e a escolha depende dos documentos.

A Constituição Federal proíbe a usucapião de imóveis públicos. Por isso, é importante verificar na matrícula e na prefeitura se a área pertence a particular ou ao poder público.

Também é preciso verificar se houve oposição do proprietário durante o período, como notificações ou ações judiciais, porque isso pode interromper ou afetar a contagem do tempo.

Contas de água, luz e telefone em seu nome, carnês de IPTU pagos, recibos de compra, contratos particulares, notas fiscais de material de construção, fotos antigas e declarações de vizinhos ajudam a contar a história da posse.

A certidão de matrícula ou de transcrição do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis, mostra quem é o proprietário registrado. Se o imóvel não tiver registro, a certidão que informa essa ausência também é útil.

Com frequência, também é necessário contratar planta e memorial descritivo do imóvel, feitos por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado.

A usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei 6.015/1973, é feita no registro de imóveis, com advogado. Ela costuma depender de documentação completa e da ausência de conflito. Quando há disputa ou falta de requisitos, o caminho é a ação judicial.

O passo a passo da via em cartório está no artigo sobre usucapião extrajudicial.

O tempo de posse pode incluir o período de quem ocupava o imóvel antes, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas, conforme o artigo 1.243 do Código Civil. É o que acontece, por exemplo, quando alguém compra a posse de outra pessoa por contrato particular.

Herdeiros de quem exercia a posse também podem continuar a contagem. Por isso, recibos, contratos de cessão e documentos da pessoa anterior são importantes para demonstrar a sequência.

Um erro comum é acreditar que apenas o tempo resolve a questão. Outro é não preservar documentos antigos, recibos, conversas e registros que ajudam a demonstrar o histórico do imóvel.

Também é frequente iniciar obras de ampliação sem considerar a situação registral do imóvel, ou deixar de conversar com vizinhos sobre as divisas. Esses pontos podem aparecer mais adiante, quando a planta for elaborada.

Por fim, muitas pessoas confundem usucapião com outros caminhos de regularização. Quando existe contrato de compra e venda quitado, por exemplo, pode haver alternativas que precisam ser comparadas.

O Código Civil, a Constituição Federal e a Lei 6.015/1973 podem ser consultados no Portal da Legislação do Planalto. Os artigos sobre usucapião ficam no capítulo que trata da aquisição da propriedade imóvel.

A prefeitura informa se o imóvel tem cadastro municipal e em nome de quem estão os carnês de IPTU. O cartório de registro de imóveis da região informa se existe matrícula ou transcrição e quem é o titular registrado.

Essas consultas ajudam a entender a situação do imóvel antes de qualquer decisão sobre o caminho a seguir.

Separe: documentos pessoais do possuidor e do cônjuge; contratos, recibos e escrituras antigas; contas e carnês de IPTU; fotos com datas; nomes e endereços dos vizinhos confrontantes; certidão de matrícula do imóvel, se houver; informações sobre o proprietário registrado.

Escreva também uma linha do tempo simples: quando você entrou no imóvel, como entrou, quais obras fez e se alguém já reclamou a posse.

O Carvalho Andrade Advogados atende em Santos/SP e por videochamada. A viabilidade da usucapião só pode ser avaliada com a análise dos documentos e da situação concreta do imóvel.