Usucapião extrajudicial: como funciona

A usucapião extrajudicial é o pedido de reconhecimento da propriedade feito diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial. Ela exige advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões e, em regra, a concordância ou o silêncio dos vizinhos e do proprietário registrado.

O procedimento está no artigo 216-A da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015 e alterado por leis posteriores, como a Lei 13.465/2017. O Conselho Nacional de Justiça detalhou as regras em provimento próprio, hoje incorporado ao seu Código Nacional de Normas.

A via extrajudicial serve para as mesmas modalidades de usucapião previstas em lei, como a extraordinária, a ordinária e as especiais. O que muda é o procedimento, e não os requisitos de tempo e de posse.

Ela é indicada quando a documentação está organizada e não há conflito. Se o proprietário ou um vizinho se opõe e a questão não é resolvida no próprio cartório, o caso segue para a Justiça.

O pedido em cartório não é obrigatório. A pessoa pode escolher a via judicial mesmo quando a extrajudicial for possível.

A ata notarial é um documento feito pelo tabelião de notas que registra fatos que ele constata. Na usucapião, ela atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

Para lavrar a ata, o tabelião pode ouvir testemunhas, examinar documentos e visitar o imóvel. Contas, recibos, fotos e declarações ajudam a sustentar o que será registrado.

A planta e o memorial descritivo mostram a localização, as medidas e os limites do imóvel. Eles devem ser assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional.

Pela lei, a planta também deve ser assinada pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e nas matrículas dos imóveis vizinhos, chamados confrontantes. Essa assinatura indica que eles concordam com o pedido.

Um exemplo geral: em um terreno urbano com três vizinhos, a planta mostra as divisas com cada um. Se todos assinam, essa etapa fica mais simples. Se algum não assina, o cartório faz a notificação.

Quem não assinou a planta é notificado pelo registro de imóveis para se manifestar em quinze dias. Desde a Lei 13.465/2017, o silêncio passou a ser interpretado como concordância, conforme o parágrafo 2º do artigo 216-A.

O oficial também dá ciência à União, ao estado e ao município, que podem se manifestar em quinze dias, e publica edital para que eventuais terceiros interessados possam apresentar impugnação.

Além da ata e da planta, o pedido inclui certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, além de justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas.

O requerimento é apresentado ao cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está localizado, assinado pelo advogado.

Com os documentos completos e sem impugnação, o oficial analisa o pedido. Se estiver em ordem, registra a aquisição do imóvel, abrindo matrícula quando for o caso. Se faltar algo, ele pode fazer exigências, e o requerente pode completar a documentação.

Se houver impugnação, pode haver tentativa de conciliação ou mediação. Sem acordo, os autos são encaminhados ao juízo competente, e o requerente adapta o pedido para a via judicial.

Se o oficial rejeitar o pedido, isso não impede o ajuizamento de ação de usucapião, conforme o parágrafo 9º do artigo 216-A.

A via extrajudicial não dispensa os requisitos da usucapião. O cartório também analisa se a posse tem o tempo exigido, se foi exercida como dono e se o imóvel pode ser adquirido dessa forma, lembrando que imóveis públicos não podem ser objeto de usucapião.

O procedimento envolve custos com a ata notarial, a planta e o memorial, as certidões e os emolumentos do registro, conforme as tabelas do estado. Esses itens devem ser considerados no planejamento.

Se o imóvel faz parte de um terreno maior, de um loteamento irregular ou de um condomínio, podem existir exigências adicionais. É um ponto a verificar antes de iniciar.

Contratar a planta sem antes conversar com os vizinhos sobre as divisas é um erro frequente, porque divergências de medida podem gerar impugnação. Outro é iniciar o pedido sem conferir a situação da matrícula.

Também é comum reunir poucas provas da posse por acreditar que a ata notarial resolve tudo. A ata registra o que o tabelião constata, e por isso depende dos documentos e das declarações apresentadas.

A Lei 6.015/1973, com o artigo 216-A, pode ser consultada no Portal da Legislação do Planalto. As normas do Conselho Nacional de Justiça sobre o procedimento estão publicadas no site do CNJ.

O cartório de registro de imóveis da região informa a situação da matrícula e as exigências locais. O tabelionato de notas informa como agenda a lavratura da ata notarial e quais documentos pede para isso.

Conversar com esses serviços antes de começar ajuda a montar uma lista de providências realista.

Reúna: documentos pessoais do requerente e do cônjuge; contratos, recibos e escrituras antigas; carnês de IPTU e contas; fotos do imóvel ao longo do tempo; nomes e endereços dos confrontantes; certidões de matrícula do imóvel e dos vizinhos, se houver; contato de profissional para planta e memorial.

O Carvalho Andrade Advogados atende em Santos/SP e por videochamada. A escolha entre cartório e Justiça depende da documentação e da posição dos vizinhos e do proprietário registrado.